Устойчивость израильской банковской системы не может служить стопроцентной гарантией отсутствия рисков. При этом законы, принятые в сфере строительства жилья, обеспечивают покупателям максимальную защиту

Владимир Путин дал указание в течение трех лет прекратить в России долевое финансирование строительства жилой недвижимости, которое президент Российской Федерации считает слишком рискованным. И его можно понять, если в стране почти четверть миллиона обманутых дольщиков.

В Израиле механизм, сходный с российским долевым финансированием строительства, работает много десятилетий и доказал свою чрезвычайную эффективность. В том ли дело, что в России девелоперы сплошь мошенники, а в Израиле одни святые? Думаю, что дело не в этом, люди везде одинаковые, – а в том, что институты разные.

В Израиле девелоперы строят на привлеченные деньги, а не на свои. И не потому, что своих средств у них нет, а потому, что это позволяет им вести больше проектов, на которые внутренних ресурсов просто бы не хватило. Откуда девелоперы берут деньги? Конечно, у покупателей. Таким образом они еще и решают проблему реализации и получают наиболее точную оценку реальной стоимости проекта, что в свою очередь позволяет банкам сопровождать проект и давать ипотечные ссуды покупателям.

В Израиле с 1973 года существует специальный Закон о продаже квартир (защита инвестиций покупателей квартир). Каждый строительный проект должен сопровождаться банком, который ведет для него отдельный счет. И ссужает деньгами девелопера только под платежные документы, шаг за шагом, на каждый этап строительства. То есть потратить деньги покупателей одного проекта, чтобы прикупить земли под следующий, девелопер не сможет.

А может ли девелопер коррумпировать банковского служащего? Если это случится, то дольщики не будут устраивать крестный ход вокруг Кремля, а обратятся в израильский суд, обвинив банк в халатности: плохо проверял основания для освобождения денег, некачественно следил за продвижением строительства и т. п. И суд с большой вероятностью возложит ответственность на банк и заставит его вернуть покупателям свои – а значит, банка! – деньги. А банки в Израиле, вы не поверите, очень не любят отдавать свои деньги, ну разве что в виде штрафа американскому регулятору.

А что же покупатели строящихся квартир получают взамен за ожидание и за дополнительные – в Израиле мизерные, в России, по мнению В. В. Путина, непомерные – риски? Конечно, возможность купить такую же квартиру заметно дешевле, чем уже построенную. В России говорят о дельте в 40 %. В Израиле выигрыш поменьше, но тоже достаточно существенный, иначе все будут ждать завершения строительства, а девелоперам для получения банковского сопровождения проекта обычно нужно заранее продать минимум 40 % квартир.

Стоит ли лишать покупателей квартир подобной экономии, даже если это мотивировано их защитой? Я вообще небольшой сторонник такого жесткого патернализма. И если бы в Израиле Биньямин Нетаньяху распорядился запретить покупать недостроенные квартиры, то на демонстрации против него вышло бы больше народу, чем в России обманутых дольщиков. Так что вместо тотального запрета института долевого финансирования строительства в России, может, имеет смысл его немного подтолкнуть в правильном направлении? Уверен, Израиль будет готов поделиться опытом.