ЭЛИ ГЕРВИЦ: Почему в Москве реновация ведет к падению цен на недвижимость, а в Израиле – к росту?


Эли Гервиц (фото: Eli Itkin)

В настоящее время одной из самых обсуждаемых тем в российской прессе является проект о массовом сносе пятиэтажных «хрущёвок» в Москве. Первоначально реакция населения была резко отрицательной – петиции, демонстрации. По официальным же данным, опрос, проведенный в Москве 17 июня 2017 года, показал, что 90 % жильцов таких домов проголосовали за реализацию проекта (ссылка http://www.bbc.com/russian/features-39713844). Кому верить – каждый решит для себя.

Многие специалисты в сфере строительства и управления недвижимостью выражают мнение, что цены на московскую недвижимость будут падать на 7-10 % из-за вызванного реновацией выброса новых площадей (http://dom.lenta.ru/articles/2017/05/10/demolitionimpact/).

А что происходит со старыми домами в Израиле? На самом деле тема реновации у нас гораздо актуальнее, чем в Москве. Белокаменная не стоит на сирийско-африканском разломе, и землетрясений в Москве я не припоминаю. А Израиль раз в сто лет трясет очень серьезно. По этой причине израильские власти сегодня озабочены не столько эстетикой пятиэтажных домов, сколько их сейсмоустойчивостью. До 1980 года ей уделялось недостаточно внимания, но теперь государство заинтересовано решить эту проблему как можно скорее и эффективнее.

Глобально, способов решения есть три.

Во-первых, можно залить проблему бюджетными деньгами, в лучших традициях Советского Союза. Но в 2017 году это решение не применимо. Бюджет Израиля, в отличие от Москвы, не резиновый, и средства на такое тотальное решение проблемы местных пятиэтажек попросту нет. Уровень заинтересованности властей тоже недостаточен: проект долгоиграющий, политические сливки мэр снять не успеет, а экономические сливки в таком пироге для среднестатистического израильского мэра не предусматриваются.

На другом полюсе находится китайский способ реновации жилья – за счет населения, из-под палки. Уважаемые жители, через полгода тут будет рукотворное озеро. Кто не спрятался, я не виноват. В переводе на «реновационный» – или реставрируете-укрепляете за свой счет, или отберем.

Наконец, можно прибегнуть к еврейскому способу и создать такую систему стимулов, чтобы она была интересна и государству, и застройщикам, и жильцам. При таком раскладе каждый найдет для себя выгоду: государство сможет решить проблему жилья без бюджетных потерь, застройщики-бизнесмены извлекут прибыль, а жильцы – получат обновленную или новую квартиру без финансовых затрат. В Израиле принцип неприкосновенности частной собственности так же священен, как и в том самом римском праве, откуда он родом. Занятно, что этот принцип чувствует себя гораздо комфортнее не в Российской Федерации, правовая система которой основывается как раз на римском праве, а в Израиле, где правовая система скорее английская и прецедентная. И прецедентов «Ночи длинных ковшей» в Израиле не было и не предвидится. В Израиле государство не может заставить пройти процедуру реновации. Но оно может убедить!

И здесь опять же есть три основных способа.

Во-первых, можно отдать старый дом застройщику, который, получив согласие всех жильцов, укрепит его, отделает как конфетку и достроит два дополнительных этажа. Жильцы дома, прожив на стройке и поглотав пыль два года, получат вместо трехкомнатной квартиры в старом доме четырехкомнатную в обновленном (заодно – защищенном от землетрясений, но кого это на самом деле интересует, если можно бесплатно повысить стоимость своей квартиры). Очевидно, что застройщику придется провести серьезную работу по отделке и укреплению дома, иначе выгодно продать достроенный пентхаус у него не получится – а ради этого все и затевалось.

Вариант второй практикуется только в дорогих районах. Здесь застройщик часто предпочитает расселить жильцов, снести здание на корню и построить практически такое же, но на несколько этажей выше. Конечно, этот вариант намного дороже предыдущего, но, согласитесь, продать новый пентхаус в новом доме можно существенно дороже, чем новый пентхаус в старом доме, даже обновленном.

Этими вариантами в основном занимаются маленькие застройщики. Это весьма маржинальные проекты, но в абсолютном исчислении прибыль не так велика, ведь в каждом доме добавляется около десяти новых квартир, поэтому крупным застройщикам эта тема менее интересна.

Наконец, третий вариант предполагает снос целого квартала или даже нескольких и строительство небоскребов на их месте. Застройщик разобьет между ними парк и облагородит весь район. Такие проекты под силу только крупным строительным компаниям. Они требуют куда больше временных и финансовых затрат: слишком много факторов и людей нужно свести к общему знаменателю. Но игра стоит свеч.
Конечно, у вас уже возникает вопрос: а что происходит, если кто-то из жильцов пытается шантажировать всех вокруг, подписать согласие на перестройку последним и потому вытребовать себе наиболее выгодные условия? Тогда другие жильцы могут обратиться в суд и доказать, что «саботажник» упрямится по недобросовестной причине, чтобы получить себе больше положенного. Если суд примет этот аргумент, то он присудит «отказнику» заплатить своим соседям компенсацию за нанесенный ущерб, причем сумма компенсации будет не меньше стоимости его квартиры.

Обычно в этом комплекте вместе с кнутом подается и пряник: если человек в течение короткого времени одумается и все подпишет, то решение о компенсации не вступит в силу. И такой симбиоз замечательно работает. Теоретически человек может доказать, что он не саботирует улучшение жилищных условий своих соседей, а отказывается от реновации по очень весомым для него причинам: в этом доме, например, жил его дедушка, лауреат Нобелевской премии, и каждая песчинка дорога ему как память. Впрочем, в большинстве случаев речь идет о шантажистах, поэтому суд, как правило, выносит решение в пользу большинства, а не индивидуума.

Так или иначе, процесс реновации происходит медленно, и новые метры жилой площади выбрасываются на рынок постепенно. Такой темп рынок в состоянии переварить – поэтому реновация и не влияет на уровень цен на израильскую недвижимость. Кроме того, таким образом повышаются цены на плохие дешевые и старые квартиры. Квартиры в новых домах – это всегда what you see is what you have. А вот старые квартиры имеют шанс на превращение золушки в прекрасную принцессу.

Часть наших клиентов покупает в Израиле «дачи» – и тогда доходность и потенциал роста интересуют их во вторую очередь. Другая часть делает холодные расчетливые инвестиции, им как раз не важно местоположение квартиры или офиса, а только финансовые аспекты. Третьи – и их больше всего – пытаются совмещать. Мы им объясняем, что чудес не бывает и что покупка старой квартиры с целью однажды отправить ее на реновацию – это всегда своего рода лотерея. Все, на что надеется покупатель, продавец попытается ему продать как свершившийся факт, как будто дом уже завтра ожидает реновация.

Тем не менее многие наши клиенты, выбирая между новостройкой и старой квартирой, останавливаются на последнем варианте, например, в северной части Тель-Авива. Они не ожидают заработать на своей квартире со дня на день, и отдаленный шанс на реновацию – для них не более чем приятный бонус. Ничего не поделаешь, некоторым золушкам требуется много лет, чтобы превратиться в прекрасную принцессу. Но оно того стоит.

Возможно, вас также заинтересует:

Версия для печати

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>