На что обращать внимание при выборе объекта недвижимости в Израиле? Кто поможет спроектировать виллу? Нужны ли разрешения на перепланировку квартиры? Какой должна быть площадь детской комнаты? Что такое “комната безопасности” и какие есть неочевидные плюсы от ее наличия в жилом помещении? 

Александр Вайсман
Александр Вайсман

На наши вопросы отвечает Александр Вайсман, компаньон в архитектурном бюро Anavi-Weisman Architects, эксперт по проектированию жилых, общественных и коммерческих зданий и помещений. Также занимается легким домостроением, экодомами, дизайном интерьеров и стайлингом. В 2015 году он закончил Высшие курсы руководителей строительных проектов в одном из самых престижных университетов Израиля — хайфском Технионе. Сегодня его подписи на проекте достаточно, чтобы получить разрешение на любой вид строительных работ. 

— Чем отличается строительство дома в Израиле и в России?

— Во-первых, нужно помнить, что в Израиле катастрофическая нехватка земли. Участки, выделяемые под строительство, очень маленькие: обычно четверть гектара, редко удается получить половину гектара, получить гектар, даже за деньги — это высший пилотаж. 

— Но ведь даже на четверти гектара можно реализовать самые смелые архитектурные фантазии…

— И да, и нет. Есть строгие регламенты, которыми приходится руководствоваться, определяя внешний вид будущего здания.

Есть довольно специфические требования к жилой постройке, например, необходимо иметь бомбоубежище в каждом жилом объекте. Требования службы тыла от года к году повышаются. И если раньше достаточно было просто иметь в доме бомбоубежище, то сейчас учитывается, сколько секунд требуется, чтобы попасть в него. Норматив — порядка 30 секунд. Если у вас больше —  вы можете получить разрешение на дополнительную комнату безопасности (речь идет о многоквартирных жилых домах): это еще одна жилая комната, укрепленная в соответствиями со стандартами безопасности. Это еще и хороший элемент укрепления здания/квартиры на случай землетрясения.

Кроме того, каждый орган местного самоуправления выпускает собственные правила: этажность, площадь… Потому что местные власти думают о застройке в целом: как будет выглядеть микрорайон или поселение. И нам, и заказчику это создает определенные неудобства. Если перефразировать великого Леонардо Да Винчи, можно сказать, что искусство рождается в условиях ограничений и умирает на свободе. Если правильно использовать эти ограничения, то все будут довольны. 

— Как часто возникает у человека потребность в обновлении жилища?

— Статистика говорит, что потребность в реконструкции или смене жилья возникает у человека раз в 10 лет. На это время вполне можно удовлетворить заказчика, даже с учетом имеющихся ограничений. 

— А какие ограничения есть относительно перепланировки квартиры в многоквартирном доме?

— Перепланировка квартиры — это самая простая задача, не приходится иметь дела с разрешительными органами. Все, что не касается расширения площади, находится в пределах полномочий архитектора. Именно он принимает ответственность на себя и точно знает, какие работы не требуют дополнительных согласований, а требуют только принести в муниципалитет чертежи и поставить власти перед фактом в течение 45 дней от момента окончания работ. В этом принципиальное отличие от России. Заказчик — проектировщик — исполнитель работ: вот и все, кто обычно задействован в таком проекте. Заказчик формулирует пожелания, проектировщик переводит пожелания заказчика в чертеж, который сможет адекватно (то есть точно и в срок) исполнить строительный подрядчик (на иврите — каблан). Если мы говорим про элитное жилье, например, про новые тель-авивские многоэтажки —  в них изначально заложена возможность перепланировки. Это своего рода квартиры-трансформеры: основную нагрузку несут перекрытия и стены по периметру. Внутри покупатель волен делать то, что ему хочется, в разумных пределах. Пределы эти, как я уже говорил, подскажет эксперт-проектировщик.

— Вы занимаетесь экодомами. Что это такое?

— Эко — это и про экологию, и про экономию. Ни для кого не секрет, что Израиль — страна с очень высокой солнечной активностью. Последние годы  уделяется очень большое внимание вопросам проектирования с учетом местных климатических условий. Если раньше добавляли “лишний” кондиционер, то сейчас ситуация меняется: ведутся исследования в области экологически чистых архитектурных решений проблем, связанных с израильским климатом. Например, когда за окном +13 градусов при влажности 80 процентов, человек чувствует себя некомфортно. Кто-то пошутил, что мастерство архитектора в Израиле можно проверить по среднегодовой температуре внутри жилого помещения. Если она приблизительно равна 24 градусам по Цельсию зимой и летом, значит, над проектом работал профессионал. Большое значение имеет роза ветров, направление солнечного света… Поэтому расположение окон критически важно! Если мы говорим о частном доме —  значение имеет и вид из окна. Если сохранить вид важнее, чем уменьшить поток солнечного света, то проектировщику придется поднапрячься. Есть для этого и технические, и архитектурные решения. Но в любом случае, расчет системы кондиционирования составит не меньше десятой части (от 10 до 15 процентов) стоимости проекта. Надо помнить, что любой строительный или дизайнерский проект всегда сталкивается с проблемами, именно поэтому нужно закладывать 8% на непредвиденные расходы (если автор проекта закладывает больший процент — значит, вы имеете дело с непрофессионалом-перестраховщиком). Только опыт, терпение и любовь к своему делу позволяют решать эти проблемы быстро, грамотно и безболезненно для клиента (в том числе и в финансовом плане).

— Итак, мы поговорили про жесткое Солнце и злых соседей… Какие еще обстоятельства должен учесть специалист в области жилищного строительства, чтобы заказчик мог с уверенностью сказать: “Мой дом — моя крепость”?

— Сейсмическая активность. С 1982 года в Израиле были приняты нормы и правила проектировки и строительства с учетом возможных землетрясений. Так что жилье, построенное после 1985 года, уже соответствует всем современным требованиям безопасности. Есть решения и для зданий более ранней постройки. Новейшее жилье построено и посчитано уже с учетом возможной сейсмической активности. Совет для всех, кто собирается покупать жилье в старых домах: в 20-30 годы первопроходцы израильской архитектуры считали, что если дом будет стоять на столбах — будет лучше проветреваемость. Но это оказалось ошибкой. Плюс это привело к преступной неустойчивости зданий к горизонтальным колебаниям. Если собираетесь покупать квартиру в здании на столбах — не делайте этого! А в центре Израиля таких зданий очень много. 

— В США жестко регулируется количество комнат на семью с разнополыми детьми. Есть ли соответствующие нормативы в Израиле, где детей в семье, как правило, больше, чем в Америке?

— В Израиле нет законов, которые регламентировали бы метраж и количество комнат на разнополых детей. Есть, правда, нормативы на минимальную площадь жилой комнаты. Но это имеет значение при строительстве объекта “с нуля”. А если вы делаете перепланировку, то, скорее всего, никто не придет проверять соответствие комнат нормативам. 

— В России многие состоятельные люди предпочитают обращаться к архитектору, делегируя ему или ей все хлопоты, связанные с реализацией проекта: начиная от необходимости правильно понять пожелания клиента и заканчивая выбором и закупкой материалов, а также взаимоотношениями со строительным подрядчиком. Как обстоят дела в Израиле?

— Примерно также. Есть три вида сотрудничества с архбюро. Первый: разработка проекта “под ключ”, от плана-суперпозции до застройки и отделки. 

Второй выглядит так: после того, как закончены чертежи и выбраны отделочные материалы, проводится тендер среди строителей, выбирается оптимальный (не обязательно самый дешевый) вариант и архитектор осуществляет надзор за работой.

Третий вариант характерен для больших проектов (с площадью от 1000 квадратных метров): клиент обращается в фирму, которая предоставляет руководителя проекта, выбирает архитектора, подрядчика. Архитектора, впрочем, может привести и клиент. Такие фирмы берут, как правило, порядка 2,5 — 3 процентов от бюджета. Еще раз подчеркну: это оправдано при больших и сложных проектах, когда архитектор может не справиться с управлением проектом, а именно: с координацией подрядчиков-субподрядчикв, поставщиков, с техконтролем и т.п. В таких случаях почти всегда добавляются еще инфраструктурные, сугубо инженерные задачи.

***

Мы попросили Алекса рассказать о самом запомнившемся проекте. 

«Все начиналось как курьез, а закончилось финалом всеизраильского архитектурного конкурса. Речь идет о проекте синагоги на севере страны. Заказчиком выступал религиозный комитет местного органа самоуправления. С представителям заказчика отношения складывались очень сложно — все разное, включая гражданскую позицию. Поначалу задерживали согласования проекта и предоплату. Но в какой-то момент Алекса привели к синагоге, которую предлагалось взять за образец. Алекс рассказывает: “Я не хотел копировать чужую работу. У здания, которое мне привели в пример, была четырехскатная крыша. Заказчик попросил такую же, но с перламутровыми пуговицами — шестискатную. Проект шел очень тяжело. Но в какой-то момент я взял вершину пирамидального шестиугольника и разорвал ее на две части: получилось два многогранника с тремя плоскостями. В итоге возник проект очень интересного здания с ломанными плоскостями и очень драматичной формой. За три дня я слепил компьютерную модель. Компаньон мой тогдашний сказал, что это бред — никто не поймет. Но как только я показал эскиз заказчику — он сразу захлопал в ладоши и утвердил, и сразу оплатил все, что был должен. Пришлось задействовать сложные технические решения: крыша из металлоконструкции, стены — из железобетона. Проект получил широкую огласку. И был реализован. Трогательный момент: буквально через месяц после открытия объекта, у моего старшего сына была бар мицва и заказчик настоял на том, чтобы торжество проходило именно в этой синагоге. И нас приняли очень тепло!”  

***

Объект архитектурного бюро Anavi-Weisman Architects
Объект архитектурного бюро Anavi-Weisman Architects

— В России часто стремятся выставить достаток напоказ. Из-за этого в самых дорогих районах появляются нарочито богатые строения, мягко говоря, неоднозначные в эстетическом плане. А что заказывают богатые люди в Израиле?

— Если говорить об элитном жилье, то вспоминается показательный случай. К нам пришел заказчик, забрав проект своей виллы у другой конторы. Это владелец одной из крупных строительных фирм на Севере. Он хотел себе частный дом на участке площадью два гектара (это очень, ОЧЕНЬ много). Даже мой компаньон не смог удовлетворить заказчика. В итоге я дорабатывал проект, который должен был соответствовать социальному статусу заказчика. В Израиле не принято, чтобы жилье выглядело богато. Здесь умеют оценить архитектурный стиль. 

Объект архитектурного бюро Anavi-Weisman Architects
Объект архитектурного бюро Anavi-Weisman Architects

Я увлекаюсь кинематографом. И считаю, что архитектурный объект — сродни киноленте. Человека можно разделить на два уровня: там, где ходят ноги, и там, где смотрят глаза. Успех архпроекта — это когда удобно ногам и приятно глазам. Первого добиться легче, чем второго. У человека кадр перед глазами должен меняться. Легко взять одно архитектурное решение и растянуть его на весь объект. Гораздо интереснее создать цепочку образов, которая выглядит целостно и гармонично, но при этом глаза не устают от одной картинки. Заказчик упомянутой виллы оценил мой подход. Получился короткометражный художественный фильм, а не калейдоскоп телевизионных каналов. Проект сейчас в работе: стены уже есть, ведутся отделочные работы. 

Алекс говорит, что архитекторы стоят на гребне скалы, на одном склоне которой художественные и гуманитарные специальности, а на другом — инженерные специальности и точные науки. Архитектор должен обладать техническими знаниями и хорошим художественным вкусом. 

Закончив двухгодичную стажировку в маленькой конторе, с очень большой нагрузкой на каждого проектировщика, Алекс начал собственный бизнес, который вот уже 15 лет наращивает обороты. Это впечатляющее достижение для человека, который приехал в страну в 16 лет (багрут-армия-вуз-стажировка-работа-работа-работа). Те клиенты, которые приходят к нему, остаются с ним надолго. Как правило, приводят своих друзей и знакомых. Профессионализм, с точки зрения Алекса — это способность удовлетворить желание заказчика и не изменить при этом своему архитектурному почерку. 

Объект архитектурного бюро Anavi-Weisman Architects
Объект архитектурного бюро Anavi-Weisman Architects
Объект архитектурного бюро Anavi-Weisman Architects
Объект архитектурного бюро Anavi-Weisman Architects
Объект архитектурного бюро Anavi-Weisman Architects
Объект архитектурного бюро Anavi-Weisman Architects