Если верить израильской деловой прессе, а ей обычно можно верить, то за последние пять месяцев индексы роста цен на недвижимость колебались около ноля или шли вниз. И министр финансов Моше Кахлон спешит сделать из этого напрашивающийся вывод, что квартиры в Израиле дешевеют. Вроде со статистикой тяжело спорить. Спорить тяжело, а вот понимать и ее, и общую картину – не помешает. Вы же помните, что есть три вида лжи: ложь, наглая ложь и статистика.
Начнем с общей картины. Она на цифры не влияет, а на их восприятие – еще как. За понижение цен на квартиры «топит» министр финансов, который пользуется большой популярностью после того, как он резко понизил в бытность министром связи цены на услуги мобильных операторов. Он создал собственную партию «Кулану», получил пост министра финансов для себя и министра строительства для товарища по партии Йоава Галанта и дал очень нетипичное для политика обязательство: если ему не удастся понизить цены на квартиры, чтобы они перестали быть несбыточной мечтой молодых семей, то он не будет участвовать в следующих выборах. Обещание он дал, весь инструментарий для его реализации получил, но оказалось, что рынок недвижимости сильно отличается от рынка сотовой связи. Если на последнем для резкого снижения цен хватило просто выдать еще пару новых лицензий операторам, то на первом все намного сложнее. И если ты давишь на застройщиков, то они строят меньше, и цены не падают, а растут. Дошло до того, что в Израиле – демократическом вроде бы государстве – запретили публиковать некоторые рейтинги динамики цен на недвижимость и оставили только один, политически правильно выдержанный. И он идет вниз почти полгода. И если завтра война – то есть выборы – то министр финансов пойдет на них под флагом выполненного обещания.
Не буду рассказывать анекдоты про Чурова (бывшего председателя Центральной избирательной комиссии России – прим. ред.) и Путина, который выигрывает выборы в США, но и тут мы имеем дело с волшебством, выворачивающим реальность наизнанку.
В статистике есть два главных вопроса – кто считает и что считает. Важно также, понимают ли потребители статистики, что считалось на самом деле.
Когда речь идет о недвижимости, то и потенциального покупателя, и потенциального продавца интересует динамика цены на конкретную квартиру или на квартиру с определенными параметрами. Например, если вы ищете четырехкомнатную квартиру в Тель-Авиве в десяти минутах ходьбы от моря, то вас интересует, какова динамика цен на четырехкомнатные квартиры в Тель-Авиве в десяти минутах ходьбы от моря.
Статистика же измеряет «среднюю температуру по больнице». И в нормальной ситуации, когда государство не вмешивается в рынок, измерение этой средней температуры дает достаточно точную картину действительности. Но это – если государство не вмешивается в рынок, а в Израиле оно как раз вмешивается, как слон в посудной лавке.
Как было сказано выше, партия Моше Кахлона получила все возможные инструменты, а именно два министерства, для того чтобы влиять на рынок недвижимости и на цены на нем. И он запустил флагманский проект, называющийся «Цена для новосела». В рамках этого проекта государство, которое является не только основным регулятором, но и основным собственником земли, идущей под строительство, кардинально изменило условия тендеров на землю для застройщиков. Если раньше тендер выигрывал застройщик, который предлагал за участок земли максимальную цену, то теперь выигрывает тот, кто гарантирует максимальный откат… нет, конечно, всего лишь самую низкую цену для покупателя.
И с рынком происходит примерно следующее. Допустим, что в нормальной ситуации на рынке продается тысяча квартир по средней цене миллион долларов. Потом государство вытесняет со свободного рынка двести квартир, и вместо них продается двести квартир в рамках программы «Цена для новосела», со скидкой 20 %. Возможность предоставления этой скидки достигается за счет косвенного субсидирования со стороны государства, которое ровно этих денег недополучило в рамках тендеров на продажу земли.
И когда считают среднюю температуру по больнице – то есть среднюю цену всех проданных квартир, то она ожидаемо оказывается ниже (в нашем примере средняя цена тысячи квартир снизится на 4 %). Значит ли это, что цена каждой из проданных квартир стала меньше? Конечно, не значит. И многие экономисты говорят, что когда интервенция государства в рынок недвижимости закончится – а рано или поздно это произойдет – и реальные цены пойдут вверх,  статистика, которая уже не будет включать квартиры, демонстративно продаваемые по ценам ниже рыночных, – направится туда же.
Значит ли это, что цены на израильскую недвижимость всегда будут только расти? Нет, конечно, не значит. Но говорит ли публикуемая статистика о том, что они уже пошли вниз? Мне – не говорит!